住宅ローンシミュレーション

住宅ローンシミュレーションとは？

住宅ローンシミュレーションは、住宅購入のための借入金の月返済額、総利息、返済スケジュールを正確に計算する金融ツールです。元利均等と元金均等の2つの返済方式をサポートし、据置期間設定と繰上返済シミュレーションも可能です。マイホーム購入を準備する方と、ローン返済計画を立てたい既存借入者に必須のツールです。

こんな方におすすめ

• マイホーム購入準備中の方 – 購入前に借入可能額と月返済額を事前計算し、予算を計画できます
• 返済計画を立てたい方 – 現在のローン条件で月返済額と総利息を確認し、返済戦略を立てられます
• 返済方式を比較検討したい方 – 元利均等と元金均等の総利息差を比較し、最適な方式を選択できます
• 繰上返済を計画中の方 – 余裕資金で繰上返済する際の利息削減額と期間短縮効果を事前確認できます
• LTV/DTIを確認したい方 – 規制基準に適合する借入限度額を簡単に計算し、借入可否を判断できます

主な機能

• 2つの返済方式対応 – 元利均等と元金均等の返済方式をサポートし、それぞれの月返済額と総利息を計算します
• 据置期間設定 – 0～10年まで据置期間を設定し、据置期間中の利息支払額を確認できます
• 月別返済スケジュール表 – 借入期間中の毎月の元金、利息、残高を詳細に確認できます
• 返済方式別総利息比較 – 2つの返済方式の総利息と月返済額を一目で比較できます
• 繰上返済シミュレーション – 期間短縮または月返済額減少方式での繰上返済時の利息削減額を計算します
• LTV/DTI簡易計算 – 物件価格、年収、その他借入を入力し、担保評価比率と総返済負担率を確認します
• 結果URL共有機能 – 計算結果をURLで共有し、家族や金融アドバイザーと一緒に検討できます

使用方法

1. 借入金額入力 – 借入予定額を入力するか、簡単ボタン（1000万円、2000万円、3000万円、5000万円）をクリックします
2. 年利率入力 – 金融機関が提示した年利率（%）を入力します
3. 借入期間選択 – 5年から35年まで借入期間を選択します
4. 据置期間選択 – 必要であれば据置期間（なし、1年、2年、3年、5年、10年）を選択します
5. 返済方式選択 – 元利均等または元金均等のいずれかを選択します
6. 結果確認 – 入力直後に月返済額、総利息、総返済額が自動計算されます
7. 追加タブ活用 – 返済比較、繰上返済、LTV/DTIタブで追加分析を実行できます

返済方式別の特徴

1. 元利均等返済

元利均等返済は毎月同額（元金+利息）を返済する方式です。借入初期は利息比重が高く、時間が経つにつれて元金比重が増加します。

• 長所: 毎月の返済額が一定で、予測可能な財務計画が立てられます
• 短所: 初期の利息負担が大きく、元金均等方式より総利息が多くなります
• 推奨対象: 安定した収入があり、一定の支出計画を好む方

2. 元金均等返済

元金均等返済は毎月同額の元金に残高基準の利息を加えて返済する方式です。毎月の返済額が少しずつ減少します。

• 長所: 総利息が最も少なく、元金が早く減ります
• 短所: 初期の返済負担が大きく、収入が少ないと負担になる可能性があります
• 推奨対象: 初期の資金余裕が十分で、利息削減を重視する方

3. 据置期間

据置期間は借入初期の一定期間、利息のみを支払い元金返済を猶予する制度です。

• 長所: 初期のキャッシュフロー負担が軽減され、まとまった資金がなくても住宅購入が可能です
• 短所: 据置期間中は元金が減らないため、総利息が大幅に増加します
• 推奨対象: 初期資金が不足しているが、将来の収入増加が見込まれる方

繰上返済ガイド

繰上返済とは、借入期間中に余裕資金で元金の一部を先に返済することです。繰上返済時に2つの方式を選択できます。

1. 期間短縮型

月返済額はそのまま維持し、借入期間を短縮する方式です。

• 長所: 利息削減効果が最も大きいです
• 短所: 月返済負担はそのまま維持されます
• 推奨対象: 現在の月返済額に負担がなく、総利息を最大限削減したい方

2. 月返済額削減型

借入期間はそのまま維持し、月返済額を削減する方式です。

• 長所: 月のキャッシュフローが改善されます
• 短所: 期間短縮型より利息削減効果が小さいです
• 推奨対象: 月返済負担を軽減したい、またはキャッシュフロー改善が必要な方

繰上返済手数料

日本では多くの金融機関で繰上返済手数料が設定されています。インターネットバンキングでの手数料は無料または数千円程度、窓口での手数料は3～5万円程度が一般的です。

LTV/DTI規制案内

LTV (Loan To Value, 担保評価比率)

LTVは物件価格に対する借入可能額の比率を意味します。

• 計算式: LTV = (借入金額 ÷ 物件価格) × 100
• 日本の基準: 一般的に80～90%程度
• 例: 5,000万円の物件、LTV 80% → 最大借入 4,000万円

DTI (Debt To Income, 総返済負担率)

DTIは年収に対する年間総返済額の比率を意味します。

• 計算式: DTI = (年間返済額 ÷ 年収) × 100
• 日本の基準: 一般的に35～40%以下が推奨
• 例: 年収600万円、DTI 35% → 年間返済額最大 210万円（月17.5万円）
• 含まれる項目: 住宅ローンだけでなく、自動車ローン、カードローン等すべての借入を含む

フラット35

フラット35は住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローンです。

• 金利水準: 2026年現在、年1.5～2.0%程度（全期間固定）
• DTI基準: 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下
• LTV基準: 最大90%（頭金10%以上）

よくある質問

住宅ローン活用のヒント

• 金利比較は必須 – 複数の銀行、ネット銀行、フラット35等を比較し、最低金利を見つけましょう
• 固定金利 vs 変動金利 – 金利上昇期には固定金利が有利で、金利下落期には変動金利が有利です
• 据置期間の最小化 – 可能であれば据置期間なしで直ちに元金返済を開始するのが総利息削減に有利です
• 繰上返済計画 – 余裕資金ができる度に繰上返済すると総利息を大幅に削減できます
• 信用スコア管理 – 信用スコアが高いほど低い金利が適用されるため、普段から信用管理に注意しましょう
• 頭金準備 – LTVを下げると金利優遇が大きくなる場合があります
• 借換検討 – 金利が下落した場合、既存借入をより低い金利に借り換えることを検討しましょう