房貸計算器

房貸計算器是什麼？

房貸計算器是用於計算房屋抵押貸款的月付金額、總利息和還款明細的金融工具。支援本息平均攤還和本金平均攤還兩種還款方式，並可設定寬限期及模擬提前還款效益。對於準備購屋的民眾和已貸款的房貸族來說，是規劃財務的必備工具。

適合這些人使用

• 購屋準備族 – 購屋前先計算可貸金額與月付金，提前規劃預算
• 房貸規劃者 – 確認目前貸款條件下的月付金與總利息，制定還款策略
• 還款方式比較者 – 比較本息平均攤還與本金平均攤還的總利息差異，選擇最適合的方式
• 提前還款規劃者 – 有閒置資金時，可先確認提前還款的節息效果與期限縮短效益
• LTV/DTI 確認者 – 簡易計算貸款成數與負債比，判斷貸款可行性

主要功能

• 兩種還款方式 – 支援本息平均攤還與本金平均攤還，計算各自的月付金與總利息
• 寬限期設定 – 可設定0~5年寬限期，確認寬限期間的利息支付金額
• 每月還款明細表 – 詳細顯示貸款期間每月的本金、利息和餘額
• 還款方式總利息比較 – 一目了然地比較兩種還款方式的總利息與月付金
• 提前還款模擬 – 計算縮短期限或降低月付兩種方式的節息效果
• LTV/DTI 簡易計算 – 輸入房屋價格、年收入和其他負債，確認貸款成數與負債比
• 結果URL分享功能 – 以URL分享計算結果，方便與家人或理財顧問共同討論

使用方法

1. 輸入貸款金額 – 輸入預計貸款金額或點選快速按鈕(1000萬、2000萬、3000萬、5000萬)
2. 輸入年利率 – 輸入金融機構提供的年利率(%)
3. 選擇貸款期限 – 選擇5年至40年的貸款期限
4. 選擇寬限期 – 如有需要可選擇寬限期(無、1年、2年、3年、5年)
5. 選擇還款方式 – 選擇本息平均攤還或本金平均攤還
6. 確認結果 – 輸入後立即自動計算月付金、總利息和總還款額
7. 使用其他分頁 – 可在還款比較、提前還款、LTV/DTI分頁進行額外分析

還款方式說明

1. 本息平均攤還

本息平均攤還是每月償還固定金額(本金+利息)的方式。貸款初期利息佔比較高，隨時間推移本金佔比逐漸增加。

• 優點：每月還款額固定，便於制定可預測的財務計畫
• 缺點：初期利息負擔較大，總利息比本金平均攤還多
• 推薦對象：收入穩定，偏好固定支出計畫的族群

2. 本金平均攤還

本金平均攤還是每月償還固定本金加上依餘額計算的利息的方式。每月還款額逐月遞減。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 優點：總利息最少，本金快速遞減
• 缺點：初期還款負擔較重，收入較少時可能難以負擔
• 推薦對象：初期資金充裕，重視節省利息的族群

3. 寬限期

寬限期是貸款初期一定期間內僅支付利息，暫緩償還本金的制度。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 優點：初期現金流負擔減輕，即使沒有大筆資金也能購屋
• 缺點：寬限期間本金不減少，總利息大幅增加
• 推薦對象：初期資金不足但預期未來收入增加的族群

提前還款指南

提前還款是指在貸款期間內用閒置資金提前償還部分本金。提前還款時可選擇兩種方式。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

1. 縮短期限型

維持月付金額，縮短貸款期限的方式。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 優點：節息效果最大
• 缺點：月還款負擔維持不變
• 推薦對象：目前月付金無負擔，希望盡量減少總利息的族群

2. 降低月付型

維持貸款期限，降低月付金額的方式。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 優點：改善每月現金流
• 缺點：節息效果較縮短期限型少
• 推薦對象：希望減輕月還款負擔或需要改善現金流的族群

提前還款手續費

台灣多數銀行對房貸提前還款收取一定手續費（通常為還款金額的1-3%，或依貸款合約而定）。部分優惠房貸專案（如新青安貸款）可能免收提前還款手續費，建議先向貸款銀行確認。

LTV/DTI 規範說明

LTV (Loan To Value, 貸款成數)

LTV是指房屋價格相對於可貸款金額的比例。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 計算公式：LTV = (貸款金額 ÷ 房屋價格) × 100
• 台灣一般標準：一般住宅70-80%
• 範例：1500萬元房屋，LTV 70% → 最高貸款1050萬元

DTI (Debt To Income, 負債比)

DTI是指年收入相對於年度總還款金額的比例。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 計算公式：DTI = (年度還款金額 ÷ 年收入) × 100
• 台灣一般標準：月收入的22倍以下（約DTI 4.5%以下）
• 範例：年收入100萬元 → 總貸款額度約2200萬元
• 包含項目：不僅房貸，還包括信用貸款、信用卡分期、車貸等所有債務

台灣房貸專案

新青安房貸

新青安房貸是政府為協助首購族購屋推出的優惠貸款專案。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 貸款條件：首次購屋、本人及配偶名下無自有住宅
• 貸款額度：最高1000萬元
• 貸款成數：最高8成
• 寬限期：最長5年
• 貸款年限：最長40年
• 利率優惠：前2年約1.775%起，第3年起約2.025%起（2026年標準）

公教人員優惠房貸

適用對象為公務人員及教職員，提供較一般房貸更優惠的利率。 這段說明用於協助快速理解重點，實際應用時請同時檢查輸入單位、日期範圍、流程規則、系統相容性與最新官方公告，並在提交前完成人工複核與交叉確認。

• 貸款額度：最高800萬元
• 貸款期限：最長30年
• 利率：約1.5-2.0%（依年度調整）

常見問題

房貸活用技巧

• 利率比較必備 – 比較各大銀行、網路銀行、新青安房貸等多種商品，找出最低利率
• 固定利率 vs 浮動利率 – 升息期間固定利率有利，降息期間浮動利率有利
• 最小化寬限期 – 盡可能不設寬限期或縮短寬限期，從一開始就償還本金較有利於節省總利息
• 提前還款計畫 – 有閒置資金時提前還款，可大幅減少總利息
• 信用評等管理 – 信用評等越高，適用利率越低，平時應注意信用管理
• 活用多元貸款 – LTV較低時可搭配信用貸款籌措所需資金
• 檢討轉貸 – 利率下降時可考慮以更低利率轉貸現有貸款