양도소득세 계산기

양도소득세 계산기란?

양도소득세 계산기는 부동산(주택, 아파트, 토지, 상가 등)을 매도할 때 납부해야 하는 양도소득세를 미리 계산해주는 온라인 도구입니다. 양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유기간, 거주기간 등을 입력하면 장기보유특별공제, 기본공제, 누진세율을 자동으로 적용하여 예상 세액을 계산합니다.

2026년 1월 기준 최신 세법이 반영되어 있으며, 1세대 1주택 비과세 요건, 12억 초과 고가주택 과세, 다주택자 중과세 유예 기간 등 복잡한 세법 규정을 자동으로 판단하여 정확한 결과를 제공합니다.

이런 상황에서 사용하세요

• 부동산 매도 전 세금 확인 – 집을 팔기 전에 예상 양도세가 얼마인지 미리 파악하고 싶을 때
• 매도 시점 결정 – 보유기간에 따른 세금 차이를 비교하여 최적의 매도 시점을 결정할 때
• 비과세 요건 확인 – 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인하고 싶을 때
• 장기보유특별공제 계산 – 보유기간과 거주기간에 따른 공제율이 얼마인지 알고 싶을 때
• 다주택자 세금 계산 – 2주택, 3주택 이상 보유 시 중과세 적용 여부와 세액을 확인할 때
• 투자 수익률 계산 – 양도세를 고려한 실제 투자 수익을 계산하고 싶을 때

주요 기능

• 자산 유형별 계산 – 주택/아파트, 토지, 상가/건물 등 자산 유형에 따라 다른 세율과 공제율을 자동 적용합니다.
• 1세대 1주택 비과세 자동 판정 – 보유기간, 거주기간, 양도가액을 분석하여 비과세 요건 충족 여부를 자동으로 판단합니다.
• 12억 초과 고가주택 계산 – 양도가액이 12억을 초과하는 경우 초과분에 대해서만 과세하는 방식을 정확히 계산합니다.
• 장기보유특별공제 자동 계산 – 보유기간(최대 40%)과 거주기간(최대 40%)에 따라 최대 80%까지 공제율을 자동 계산합니다.
• 다주택 중과세 유예 안내 – 2026년 5월 9일까지 중과세 유예 기간임을 안내하고, 유예 종료 후 중과세율도 계산합니다.
• 단계별 계산 과정 표시 – 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 세율 적용까지 전체 계산 과정을 상세히 보여줍니다.
• 세율표 및 적용 구간 표시 – 6%~45% 누진세율표를 보여주고 현재 적용되는 구간을 하이라이트합니다.
• 지방소득세 자동 계산 – 양도소득세의 10%인 지방소득세를 자동 계산하여 총 납부세액을 보여줍니다.

사용 방법

1. 자산 유형 선택 – 매도하려는 자산이 주택/아파트, 토지, 상가/건물 중 어느 것인지 선택합니다.
2. 양도가액 입력 – 실제 매도 금액(또는 예상 매도 금액)을 입력합니다.
3. 취득가액 입력 – 처음 부동산을 매입한 금액을 입력합니다.
4. 필요경비 입력 – 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출 등을 합산하여 입력합니다.
5. 보유기간 입력 – 부동산을 보유한 기간을 연/월 단위로 입력합니다.
6. 1세대 1주택 여부 체크 – 해당되는 경우 체크하고, 거주기간도 입력합니다.
7. 계산하기 클릭 – 버튼을 누르면 예상 양도소득세가 계산됩니다.

양도소득세 상세 안내

양도소득세란?

양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도(매도)하여 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 계산하고, 여기에 세율을 적용하여 세액을 산출합니다.

계산 구조

양도소득세는 다음 단계로 계산됩니다:

1. 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제(250만원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제

기본세율 (누진세율)

양도소득세는 과세표준에 따라 6%~45%의 누진세율이 적용됩니다:

• 1,400만원 이하: 6%
• 1,400만원 ~ 5,000만원: 15% (누진공제 126만원)
• 5,000만원 ~ 8,800만원: 24% (누진공제 576만원)
• 8,800만원 ~ 1.5억원: 35% (누진공제 1,544만원)
• 1.5억원 ~ 3억원: 38% (누진공제 1,994만원)
• 3억원 ~ 5억원: 40% (누진공제 2,594만원)
• 5억원 ~ 10억원: 42% (누진공제 3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원)

1세대 1주택 비과세

다음 요건을 모두 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다:

• 양도일 현재 1세대가 1주택만 소유
• 2년 이상 보유
• 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주
• 양도가액 12억원 이하

12억 초과 고가주택: 양도가액이 12억을 초과하면 전체가 아닌 초과분에 대해서만 과세됩니다. 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억) / 양도가액

장기보유특별공제

일반 부동산: 3년 이상 보유 시 연 2%씩 공제, 최대 30% (15년 이상)

1세대 1주택 고가주택: 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%) + 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%) = 최대 80%

다주택자 중과세

조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 추가로 중과세가 적용됩니다:

• 2주택: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p

중과세 유예: 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 다주택자 중과세가 한시적으로 유예되어 기본세율만 적용됩니다.

단기보유 세율

주택을 2년 미만 보유 후 양도하면 높은 단일세율이 적용됩니다:

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만 보유: 60%

필요경비로 인정되는 항목

• 취득 시 비용: 취득세, 등록세, 법무사 비용, 중개수수료, 인지세
• 자본적 지출: 베란다 확장, 시스템 에어컨 설치, 보일러 교체, 욕실 리모델링 등 (단순 수선은 제외)
• 양도 시 비용: 중개수수료, 양도소득세 신고대행 수수료

주의: 도배, 장판, 페인트 등 단순 수선비용은 필요경비로 인정되지 않습니다. 영수증과 계약서를 반드시 보관하세요.

절세 활용 팁

• 2년 이상 보유 후 양도 – 2년 미만 단기보유 시 60~70% 고율 과세. 가능하면 2년 이상 보유하세요.
• 거주기간 확보 – 조정대상지역 1세대 1주택은 2년 거주 요건 충족 시 비과세 가능합니다.
• 장기 보유로 공제 극대화 – 보유기간이 길수록 장기보유특별공제율이 높아집니다. 10년 이상 보유+거주 시 최대 80% 공제.
• 필요경비 증빙 철저히 – 인테리어, 중개비 등 영수증을 꼼꼼히 챙기면 양도차익을 줄일 수 있습니다.
• 중과세 유예 기간 활용 – 다주택자는 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과세를 피할 수 있습니다.
• 세무사 상담 권장 – 고가 부동산이나 복잡한 상황은 반드시 세무 전문가와 상담하세요.

자주 묻는 질문