임대소득세 계산기

2026 임대소득세 개요

임대소득세 계산기는 주택 임대소득에 대한 세금을 자동으로 계산하는 도구입니다. 2026년 세법 기준 분리과세(14% 또는 20%)와 종합과세(6~45% 누진세율) 중 유리한 방식을 선택할 수 있도록 비교 분석을 제공하며, 임대사업자 등록 여부에 따른 세액 차이, 간주임대료 계산, 건강보험료 영향까지 종합적으로 시뮬레이션합니다.

주택 임대소득은 월세, 전세 보증금 간주임대료, 민박 소득 등을 포함하며, 연간 임대수입 2천만원 이하는 분리과세를 선택할 수 있습니다. 1주택자는 기준시가 12억원 이하 시 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 2주택자도 두 주택 모두 12억원 이하면 비과세됩니다. 이 계산기는 주택 수, 기준시가, 등록 여부, 보증금 규모에 따른 세액을 정확히 산출하여 절세 전략 수립을 돕습니다.

과세 대상 기준

주택 임대소득 과세 대상은 주택 수와 기준시가에 따라 결정됩니다. 2026년 현재 다음 기준을 적용합니다.

과세 대상 판정

• 1주택자: 기준시가 12억원 초과 주택의 임대소득만 과세 (12억 이하는 비과세)
• 2주택자: 두 주택 모두 12억원 이하면 비과세, 하나라도 초과 시 전체 과세
• 3주택 이상: 기준시가 무관하게 전체 임대소득 과세
• 소형주택 특례: 전용면적 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하 주택은 주택 수 제외

임대소득의 종류

• 월세 소득: 월 단위로 받는 임대료 (가장 일반적)
• 간주임대료: 전세 보증금이 3억원 초과 시 보증금을 운용한 것으로 간주하여 과세 (60% × 이자율)
• 민박 소득: 주택을 숙박업으로 사용한 소득
• 주택 부수토지: 주택과 함께 임대한 토지의 임대료

분리과세 vs 종합과세

주택 임대소득은 연 2천만원 이하일 경우 분리과세 또는 종합과세 중 선택할 수 있으며, 2천만원 초과 시 무조건 종합과세됩니다.

분리과세 (연 2천만원 이하 선택 가능)

• 세율: 등록 임대사업자 14%, 미등록 20% (단일세율)
• 기본공제: 연 400만원 (등록 시) 또는 200만원 (미등록 시)
• 필요경비율: 50% (수입의 절반을 비용으로 인정)
• 장점: 단순 계산, 다른 소득과 분리되어 건강보험료 영향 적음
• 단점: 소득공제·세액공제 적용 불가, 다른 소득이 많으면 불리

종합과세 (누진세율 6~45%)

• 세율: 과세표준에 따라 6%~45% 누진 적용
• 소득 합산: 임대소득 + 근로·사업·이자 등 다른 종합소득 합산
• 공제: 인적공제, 소득공제, 세액공제 모두 적용 가능
• 장점: 다른 소득이 적거나 공제 항목이 많으면 유리
• 단점: 건강보험료 상승, 복잡한 계산

선택 기준

분리과세 유리: 다른 소득이 많거나 공제 항목이 적을 때 (예: 근로소득 5천만원 이상)

종합과세 유리: 다른 소득이 적거나 공제 항목이 많을 때 (예: 전업 임대인, 인적공제 많음)

간주임대료 계산

간주임대료는 전세 보증금을 임대인이 운용하여 이자 소득을 얻는다고 간주하여 과세하는 제도입니다. 보증금 합계가 3억원을 초과할 경우 적용됩니다.

간주임대료 계산 공식

간주임대료 = (보증금 합계 – 3억원) × 60% × 이자율 × (임대일수 ÷ 365)

• 기준 보증금: 전체 보증금 합계 – 3억원 (3억 이하는 과세 제외)
• 간주율: 60% (보증금의 60%만 운용했다고 간주)
• 이자율: 2026년 기준 2.1% (국세청 고시 정기예금 이자율)
• 임대일수: 연간 임대 일수 (중도 계약 시 일할 계산)

계산 예시

조건: 보증금 5억원, 임대일수 365일

과세 대상 보증금: 5억 – 3억 = 2억원

간주임대료: 2억 × 60% × 2.1% × (365 ÷ 365) = 252만원

소형주택 제외

전용면적 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하 소형주택의 보증금은 3억원 계산 시 제외됩니다. 예를 들어 전체 보증금 5억원 중 소형주택 보증금 1억원이면, (5억 – 1억 – 3억) = 1억원에 대해서만 간주임대료를 계산합니다.

임대사업자 등록 혜택

임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 받을 수 있으나, 의무 준수 사항도 있습니다.

등록 시 세제 혜택

• 분리과세 세율 우대: 20% → 14% (6%p 낮음)
• 기본공제 확대: 200만원 → 400만원 (200만원 증가)
• 종합부동산세 합산 배제: 등록 임대주택은 종부세 과세 기준에서 제외 (조건 충족 시)
• 재산세 감면: 일부 지방자치단체에서 재산세 감면 혜택 제공

등록 의무사항

• 임대료 인상 제한: 5% 이내로 연 1회 인상 제한
• 최소 임대기간: 4년 또는 8년 (유형에 따라 다름)
• 신고 의무: 임대차 계약 체결 시 30일 이내 신고
• 중도 해지 제한: 의무 임대기간 중 임의 해지 불가

절감액 예시

조건: 연 임대소득 1,500만원

• 미등록: (1,500만 × 50% – 200만) × 20% + 지방세 = 약 110만원
• 등록: (1,500만 × 50% – 400만) × 14% + 지방세 = 약 39만원
• 절감액: 약 71만원 (64% 절감)

건강보험료 영향

임대소득은 건강보험료 산정 대상이 되며, 분리과세와 종합과세 여부에 따라 영향이 다릅니다.

분리과세 선택 시

• 피부양자 자격: 임대소득이 연 2천만원 이하면 피부양자 자격 유지 가능 (다른 조건 충족 시)
• 보험료 인상: 지역가입자의 경우 임대소득에 대해 별도 보험료 부과 (소득 수준에 따라 차등)

종합과세 선택 시

• 소득 합산: 근로소득 + 임대소득 합산하여 건강보험료 산정
• 피부양자 탈락: 합산 소득이 연 2천만원 초과 시 피부양자 자격 상실
• 보험료 급등: 종합소득 증가로 보험료가 크게 상승할 수 있음

주의사항

연 2천만원 이하 임대소득자는 분리과세를 선택하면 건강보험료 영향을 최소화할 수 있습니다. 종합과세 선택 시 세금은 적게 나올 수 있으나 건강보험료 상승을 고려해야 하며, 총 부담액 비교 후 결정하는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문