房貸計算器
計算房貸月付金、總利息和還款計畫。支援本息平均攤還和本金平均攤還兩種還款方式，提前還款模擬，LTV/DTI分析功能。
房貸計算器
比較兩種還款方式的月還款額和總利息。
輸入貸款資訊後
將自動計算月付金額
- 貸款金額：最高100億元
- 年利率：可輸入至小數點1位
- 貸款期限：5~40年
- 寬限期：最長5年
| 期數 | 月付額 | 本金 | 利息 | 餘額 |
|---|
台灣一般標準：LTV 70-80%，DTI 22倍以下
實際貸款額度依各銀行審核標準而定
實際貸款條件依金融機構、信用評等、房屋類型等因素而有所不同
房貸計算器是什麼？
房貸計算器是用於計算房屋抵押貸款的月付金額、總利息和還款明細的金融工具。支援本息平均攤還和本金平均攤還兩種還款方式，並可設定寬限期及模擬提前還款效益。對於準備購屋的民眾和已貸款的房貸族來說，是規劃財務的必備工具。
適合這些人使用
- 購屋準備族 – 購屋前先計算可貸金額與月付金，提前規劃預算
- 房貸規劃者 – 確認目前貸款條件下的月付金與總利息，制定還款策略
- 還款方式比較者 – 比較本息平均攤還與本金平均攤還的總利息差異，選擇最適合的方式
- 提前還款規劃者 – 有閒置資金時，可先確認提前還款的節息效果與期限縮短效益
- LTV/DTI 確認者 – 簡易計算貸款成數與負債比，判斷貸款可行性
主要功能
- 兩種還款方式 – 支援本息平均攤還與本金平均攤還，計算各自的月付金與總利息
- 寬限期設定 – 可設定0~5年寬限期，確認寬限期間的利息支付金額
- 每月還款明細表 – 詳細顯示貸款期間每月的本金、利息和餘額
- 還款方式總利息比較 – 一目了然地比較兩種還款方式的總利息與月付金
- 提前還款模擬 – 計算縮短期限或降低月付兩種方式的節息效果
- LTV/DTI 簡易計算 – 輸入房屋價格、年收入和其他負債，確認貸款成數與負債比
- 結果URL分享功能 – 以URL分享計算結果，方便與家人或理財顧問共同討論
使用方法
- 輸入貸款金額 – 輸入預計貸款金額或點選快速按鈕(1000萬、2000萬、3000萬、5000萬)
- 輸入年利率 – 輸入金融機構提供的年利率(%)
- 選擇貸款期限 – 選擇5年至40年的貸款期限
- 選擇寬限期 – 如有需要可選擇寬限期(無、1年、2年、3年、5年)
- 選擇還款方式 – 選擇本息平均攤還或本金平均攤還
- 確認結果 – 輸入後立即自動計算月付金、總利息和總還款額
- 使用其他分頁 – 可在還款比較、提前還款、LTV/DTI分頁進行額外分析
還款方式說明
1. 本息平均攤還
本息平均攤還是每月償還固定金額(本金+利息)的方式。貸款初期利息佔比較高，隨時間推移本金佔比逐漸增加。
- 優點：每月還款額固定，便於制定可預測的財務計畫
- 缺點：初期利息負擔較大，總利息比本金平均攤還多
- 推薦對象：收入穩定，偏好固定支出計畫的族群
2. 本金平均攤還
本金平均攤還是每月償還固定本金加上依餘額計算的利息的方式。每月還款額逐月遞減。
- 優點：總利息最少，本金快速遞減
- 缺點：初期還款負擔較重，收入較少時可能難以負擔
- 推薦對象：初期資金充裕，重視節省利息的族群
3. 寬限期
寬限期是貸款初期一定期間內僅支付利息，暫緩償還本金的制度。
- 優點：初期現金流負擔減輕，即使沒有大筆資金也能購屋
- 缺點：寬限期間本金不減少，總利息大幅增加
- 推薦對象：初期資金不足但預期未來收入增加的族群
提前還款指南
提前還款是指在貸款期間內用閒置資金提前償還部分本金。提前還款時可選擇兩種方式。
1. 縮短期限型
維持月付金額，縮短貸款期限的方式。
- 優點：節息效果最大
- 缺點：月還款負擔維持不變
- 推薦對象：目前月付金無負擔，希望盡量減少總利息的族群
2. 降低月付型
維持貸款期限，降低月付金額的方式。
- 優點：改善每月現金流
- 缺點：節息效果較縮短期限型少
- 推薦對象：希望減輕月還款負擔或需要改善現金流的族群
提前還款手續費
台灣多數銀行對房貸提前還款收取一定手續費（通常為還款金額的1-3%，或依貸款合約而定）。部分優惠房貸專案（如新青安貸款）可能免收提前還款手續費，建議先向貸款銀行確認。
LTV/DTI 規範說明
LTV (Loan To Value, 貸款成數)
LTV是指房屋價格相對於可貸款金額的比例。
- 計算公式：LTV = (貸款金額 ÷ 房屋價格) × 100
- 台灣一般標準：一般住宅70-80%
- 範例：1500萬元房屋，LTV 70% → 最高貸款1050萬元
DTI (Debt To Income, 負債比)
DTI是指年收入相對於年度總還款金額的比例。
- 計算公式：DTI = (年度還款金額 ÷ 年收入) × 100
- 台灣一般標準：月收入的22倍以下（約DTI 4.5%以下）
- 範例：年收入100萬元 → 總貸款額度約2200萬元
- 包含項目：不僅房貸，還包括信用貸款、信用卡分期、車貸等所有債務
台灣房貸專案
新青安房貸
新青安房貸是政府為協助首購族購屋推出的優惠貸款專案。
- 貸款條件：首次購屋、本人及配偶名下無自有住宅
- 貸款額度：最高1000萬元
- 貸款成數：最高8成
- 寬限期：最長5年
- 貸款年限：最長40年
- 利率優惠：前2年約1.775%起，第3年起約2.025%起（2026年標準）
公教人員優惠房貸
適用對象為公務人員及教職員，提供較一般房貸更優惠的利率。
- 貸款額度：最高800萬元
- 貸款期限：最長30年
- 利率：約1.5-2.0%（依年度調整）
常見問題
哪種還款方式最有利？
僅考慮總利息的話，本金平均攤還最有利。但因初期還款負擔較重，需考慮現金流與收入狀況。一般而言，多數人選擇每月固定金額的本息平均攤還方式。
設定寬限期有什麼優缺點？
寬限期間僅需支付利息，初期負擔減輕。但因本金不減少，總利息會大幅增加。例如1000萬元貸款(年利率2.19%，30年)設定3年寬限期，總利息會增加約50萬元以上。
LTV和DTI是什麼？
LTV(貸款成數)是房屋價格相對於貸款金額的比例，DTI(負債比)是年收入相對於年度還款金額的比例。台灣一般標準為LTV 70-80%，DTI為月收入的22倍以下。實際貸款額度以兩者中較低的為準。
提前還款選擇縮短期限還是降低月付比較好？
就節息效果而言，縮短期限較有利。若重視現金流則選擇降低月付。例如1000萬元貸款(年利率2.19%，30年)提前還款100萬元時，縮短期限約可節息65萬元，降低月付約可節息55萬元。
房貸利率如何決定？
房貸利率由基準利率(定儲利率指數、國泰指數等) + 加碼利率決定。加碼利率依信用評等、房屋類型(公寓/大樓)、房屋價格、LTV比例、貸款期限等而不同。2026年台灣銀行房貸利率約為年利率2.0~3.5%左右。
新青安房貸和一般房貸有什麼差別？
新青安房貸是財政部推出的首購優惠專案，利率較一般房貸低(約低0.5-1%p)，最長40年期且可貸8成。適用對象為首購族(本人及配偶名下無自有住宅)，最高可貸1000萬元。
有提前還款手續費嗎？
台灣多數銀行對提前還款收取手續費(通常為還款金額的1-3%，或依貸款合約而定)。部分優惠房貸專案(如新青安貸款)可能免收提前還款手續費。建議先向貸款銀行確認提前還款規範。
固定利率和浮動利率哪個好？
固定利率在升息期間有利，浮動利率在降息期間有利。台灣房貸多採浮動利率(依基準利率調整)，但部分銀行提供前1-3年固定利率的混合型商品。建議依個人風險承受度及利率預期選擇。
房貸活用技巧
- 利率比較必備 – 比較各大銀行、網路銀行、新青安房貸等多種商品，找出最低利率
- 固定利率 vs 浮動利率 – 升息期間固定利率有利，降息期間浮動利率有利
- 最小化寬限期 – 盡可能不設寬限期或縮短寬限期，從一開始就償還本金較有利於節省總利息
- 提前還款計畫 – 有閒置資金時提前還款，可大幅減少總利息
- 信用評等管理 – 信用評等越高，適用利率越低，平時應注意信用管理
- 活用多元貸款 – LTV較低時可搭配信用貸款籌措所需資金
- 檢討轉貸 – 利率下降時可考慮以更低利率轉貸現有貸款