경매/공매 수익률 계산기
법원 경매·캠코 공매 수익률을 매도/월세/전세 3가지 시나리오로 동시 비교합니다. 취득세 중과·양도소득세 누진세율·장기보유특별공제를 반영하며, 적정 입찰가 역산 기능을 제공합니다.
물건 정보와 시나리오를 입력하고
수익률 계산 버튼을 눌러주세요.
공매 조건을 설정하고
공매 수익률 계산 버튼을 눌러주세요.
역산 조건을 입력하고
적정 입찰가 계산 버튼을 눌러주세요.
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경매/공매 수익률 계산기란?
경매/공매 수익률 계산기는 법원 경매 또는 캠코(KAMCO) 공매를 통해 부동산을 낙찰받았을 때 실제로 얼마를 벌 수 있는지 정확하게 계산해주는 온라인 도구입니다. 단순히 “감정가 대비 몇 %에 낙찰받았다”로 끝나는 것이 아니라, 취득세·등기비용·명도비·수리비 등 실제 투자에 필요한 모든 부대비용을 반영하여 매도·월세·전세 3가지 시나리오의 수익률을 동시에 비교합니다.
2026년 최신 세법(취득세 중과, 양도소득세 8단계 누진세율, 장기보유특별공제)을 완벽 반영하며, 1주택부터 3주택 이상, 조정대상지역 여부에 따른 정확한 세금 시뮬레이션을 제공합니다. 또한 적정 입찰가 역산 기능으로 목표 수익률 달성에 필요한 최대 입찰가를 미리 계산할 수 있어, 입찰 전 투자 판단에 큰 도움이 됩니다.
이런 분들께 유용합니다
- 경매 초보 투자자 — 낙찰가 외에 어떤 비용이 얼마나 드는지 한눈에 파악하고 싶은 분
- 공매(캠코 온비드) 투자자 — 유찰 횟수별 추정 낙찰가와 수익률을 미리 시뮬레이션하고 싶은 분
- 갭투자 검토 중인 분 — 전세 레버리지를 활용한 실투자금 대비 수익률을 계산하고 싶은 분
- 임대수익 투자자 — 월세 수익률과 투자금 회수기간을 비교하고 싶은 분
- 다주택자 — 취득세 중과(8~12%)와 양도세 누진세율을 반영한 실질 수익률을 확인하고 싶은 분
- 입찰가 고민 중인 분 — 목표 수익률에 맞는 적정 입찰 상한선을 미리 계산하고 싶은 분
주요 기능
- 3가지 시나리오 동시 비교: 매도(시세차익), 월세(임대수익), 전세(갭투자) 수익률을 한 화면에서 비교. 기존 경매 계산기에는 없는 차별화 기능
- 경매 수익률 분석: 감정가·낙찰가 입력 → 취득세·부대비용 자동 계산 → 양도세 추정 → 순수익·투자수익률·연환산수익률 산출
- 공매 수익률 분석: 캠코 공매 감가율(기본 10%)과 유찰 횟수를 반영한 추정 낙찰가 기반 수익률 계산
- 적정 입찰가 역산: 목표 수익률(예: 20%)을 입력하면 취득세·부대비용을 역산하여 “이 가격 이하로 낙찰받아야 한다”는 적정 입찰 금액 제시
- 취득세 자동 계산: 부동산 유형(아파트/빌라/상가/토지)·주택수·전용면적·조정지역 여부에 따라 1%~12%까지 자동 적용
- 양도소득세 추정: 8단계 누진세율(6~45%) + 장기보유특별공제(3~15년, 최대 30%) + 지방소득세 10% 반영
- 비용 구성 시각화: 낙찰가·취득세·등기비·명도비·수리비 등의 비중을 도넛차트로 한눈에 파악
- 엑셀 다운로드: 비용 상세 내역을 엑셀(.xlsx) 파일로 다운로드하여 투자 검토 자료로 활용
사용 방법
- 경매 수익률 (탭1): 감정가와 낙찰가(또는 예상 낙찰가)를 입력합니다. 부동산 유형·주택수·조정지역·전용면적을 선택하면 취득세가 자동 계산됩니다. 명도비·수리비·법무사비 등 부대비용을 입력하고, 매도 예상가·보유기간·월세/전세 조건을 설정한 뒤 ‘수익률 계산’ 버튼을 클릭합니다.
- 공매 수익률 (탭2): 탭1에서 입력한 물건 정보를 기반으로, 캠코 공매의 유찰 감가율(기본 10%)과 유찰 횟수를 설정합니다. ‘공매 수익률 계산’ 버튼을 클릭하면 추정 낙찰가와 3가지 시나리오 수익률을 확인할 수 있습니다.
- 적정 입찰가 (탭3): 감정가·목표 수익률·예상 매도가·부대비용을 입력하고 ‘적정 입찰가 계산’ 버튼을 클릭합니다. 목표 수익률 달성에 필요한 최대 낙찰가와 감정가 대비 낙찰가율을 확인할 수 있습니다.
수익률 계산 공식
투자수익률 (ROI)
투자수익률 (%) = (순수익 ÷ 총투자비용) × 100
- 순수익 = 매도가 – 총투자비용 – 양도소득세 – 지방소득세
- 총투자비용 = 낙찰가 + 취득세 + 농특세 + 지방교육세 + 등기비용 + 명도비 + 수리비 + 법무사비 + 기타
연환산 수익률
연환산 수익률 (%) = 투자수익률 ÷ 보유기간(년)
보유기간이 다른 물건 간 수익률을 공정하게 비교할 때 사용합니다.
월세 수익률 (임대수익률)
연 임대수익률 (%) = (연간 월세 수입 ÷ 실투자금) × 100
- 실투자금 = 총투자비용 – 월세 보증금
- 투자금 회수기간 = 실투자금 ÷ 연간 월세 수입
전세(갭투자) 수익률
갭투자 수익률 (%) = (매도차익 ÷ 갭투자금) × 100
- 갭투자금 = 총투자비용 – 전세보증금 (실제 자기자본)
- 전세 레버리지를 활용하면 소액으로도 높은 수익률 달성 가능 (단, 역전세 리스크 주의)
세금 계산 기준 (2026년)
취득세율표
| 구분 | 취득세 | 농특세 | 교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1% | 비과세/0.2% | 0.1% | 1.1~1.3% |
| 1주택 (6~9억) | 1~3% | 비과세/0.2% | 0.1~0.3% | 1.1~3.5% |
| 1주택 (9억 초과) | 3% | 비과세/0.2% | 0.3% | 3.3~3.5% |
| 조정 2주택 | 8% | 0.6% | 0.4% | 9% |
| 조정 3주택+ | 12% | 1% | 0.4% | 13.4% |
| 비조정 3주택 | 8% | 0.6% | 0.4% | 9% |
| 비조정 4주택+ | 12% | 1% | 0.4% | 13.4% |
| 상가·오피스텔 | 4% | 0.2% | 0.4% | 4.6% |
| 토지 | 4% | 0.2% | 0.4% | 4.6% |
참고: 농특세는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세, 85㎡ 초과 주택은 과세됩니다.
양도소득세 누진세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
단기 보유 중과: 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60%의 단일세율이 적용됩니다.
장기보유특별공제
3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익에서 공제합니다. 일반 부동산은 보유기간 연 2%씩 최대 30%(15년), 1세대 1주택(2년 거주)은 보유·거주기간 합산 최대 80%까지 공제됩니다.
경매 vs 공매 비교
| 구분 | 법원 경매 | 캠코 공매 |
|---|---|---|
| 주관기관 | 법원 (대한민국법원 경매정보) | 캠코 (한국자산관리공사 온비드) |
| 대상 | 채무불이행 담보물, 압류재산 | 국유재산, 체납처분 압류재산, 유입자산 |
| 입찰 보증금 | 최저매각가격의 10% | 입찰가의 10% (물건에 따라 5~10%) |
| 유찰 시 감가율 | 20~30% (법원마다 다름) | 10% (매회 유찰 시) |
| 입찰 방식 | 기일입찰 (법원 현장 또는 전자입찰) | 전자입찰 (온비드 온라인) |
| 명도 절차 | 인도명령 → 강제집행 | 명도소송 필요 (인도명령 불가) |
| 권리분석 | 말소기준권리 확인 필수 | 비교적 깨끗 (국유재산 등) |
| 장점 | 물건 수 풍부, 시세 대비 저렴 | 온라인 간편 입찰, 감가 완만 |
| 단점 | 권리관계 복잡, 명도 리스크 | 물건 수 적음, 명도소송 필요 |
경매 부대비용 가이드
경매·공매 투자 시 낙찰가 외에도 다양한 부대비용이 발생합니다. 초보 투자자가 가장 많이 간과하는 항목을 정리했습니다.
| 비용 항목 | 일반적 범위 | 설명 |
|---|---|---|
| 취득세+부가세 | 낙찰가의 1.1~13.4% | 주택수·면적·가격·조정지역에 따라 차등 (상세: 위 세율표 참조) |
| 등기비용 | 낙찰가의 0.2~0.5% | 등록면허세 + 국민주택채권 매입비 + 인지대 |
| 법무사비 | 50~200만원 | 소유권이전등기 대행 수수료. 물건가·복잡도에 따라 차등 |
| 명도비용 | 100~1,000만원 | 점유자 퇴거 비용. 인도명령 신청비(수만원) ~ 강제집행비(수백만원). 합의 이사비 포함 |
| 수리비(인테리어) | 평당 80~300만원 | 도배·장판·싱크대·화장실 등. 노후도에 따라 크게 차이 |
| 중개수수료 | 매도가의 0.4~0.7% | 매도 시 중개수수료. 낙찰 시에는 불필요 |
| 기타 | 50~100만원 | 현황조사비, 감정평가비, 세무사 양도세 신고비 등 |
경험적 기준: 부대비용 총합은 보통 낙찰가의 5~15% 수준입니다. 수리가 많이 필요한 구축 물건은 20% 이상이 될 수도 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 수리비를 추정하세요.
경매/공매 투자 시 유의사항
- 권리분석 필수: 말소기준권리(근저당·압류·가압류 등)를 반드시 확인하세요. 선순위 임차인·유치권·법정지상권은 낙찰 후에도 소멸되지 않아 큰 손실이 발생할 수 있습니다.
- 현장 답사: 등기부등본·건축물대장만으로는 파악할 수 없는 점유 상태, 건물 노후도, 주변 환경을 반드시 현장에서 확인하세요.
- 명도 리스크: 점유자가 협조적이지 않으면 명도에 수개월~1년 이상 소요될 수 있습니다. 명도비와 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 시세 확인: 감정가는 감정 시점의 가격이므로, 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다. KB부동산·네이버부동산 등으로 최신 실거래가를 반드시 확인하세요.
- 세금 부담: 다주택자는 취득세 중과(8~12%)와 양도세 중과가 적용되어 수익률이 크게 낮아질 수 있습니다. 보유 주택 수를 반드시 반영하여 계산하세요.
- 대출 한도: 경매 낙찰 부동산은 일반 매매 대비 대출 조건이 불리할 수 있습니다. 사전에 금융기관과 대출 가능 여부를 확인하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
경매와 공매의 차이점은 무엇인가요?
경매는 법원이 주관하며 채무불이행 담보물을 대상으로 합니다. 공매는 캠코(한국자산관리공사)가 주관하며 국유재산·체납처분 압류재산 등을 대상으로 합니다. 경매는 유찰 시 20~30% 감가되고, 공매는 10%씩 감가되어 더 완만하게 가격이 내려갑니다. 경매는 인도명령으로 명도가 가능하지만, 공매는 별도 명도소송이 필요합니다.
적정 낙찰가율은 얼마인가요?
물건 유형에 따라 다릅니다. 2025~2026년 기준 서울 아파트는 평균 80~103%, 수도권 아파트는 75~90%, 빌라/다세대는 60~80%, 상가는 50~70% 수준에서 낙찰됩니다. 일반적으로 감정가 대비 70% 이하에서 낙찰받으면 부대비용을 감안하더라도 양호한 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 인기 지역 아파트는 감정가 이상에서 낙찰되는 경우도 있으므로 시세 확인이 중요합니다.
경매 부대비용은 보통 얼마나 드나요?
일반적으로 낙찰가의 5~15% 수준입니다. 주요 항목으로 취득세(1.1~13.4%), 등기비용(0.2~0.5%), 법무사비(50~200만원), 명도비(100~1,000만원), 수리비(평당 80~300만원)가 있습니다. 다주택자는 취득세 중과로 부대비용 비중이 크게 늘어나므로, 반드시 자신의 주택 수를 반영하여 계산하세요.
다주택자 취득세 중과세율은 얼마인가요?
2026년 기준, 조정대상지역에서 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세가 부과됩니다(농특세·지방교육세 포함 시 최대 13.4%). 비조정지역은 2주택까지 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 법인은 주택 수와 관계없이 12% 단일세율이 적용됩니다.
양도소득세는 어떻게 계산되나요?
양도차익(매도가 – 취득가 – 필요경비)에서 기본공제 250만원을 빼고, 보유기간에 따라 세율을 적용합니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년은 60%, 2년 이상은 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)를 받을 수 있으며, 양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가 부과됩니다.
장기보유특별공제란 무엇인가요?
3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익에서 일정 비율을 공제하는 제도입니다. 일반 부동산은 3년 보유 시 6%부터 시작하여 매년 2%씩 증가, 15년 이상 보유 시 최대 30%를 공제받습니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간(최대 40%)과 거주기간(최대 40%)을 합산하여 최대 80%까지 공제됩니다.
경매 낙찰 후 명도는 어떻게 하나요?
낙찰 대금 납부 후 소유권을 취득하면, 점유자에게 자진 퇴거를 요청합니다. 협의가 안 되면 법원에 인도명령을 신청(낙찰일로부터 6개월 이내)하고, 인도명령 확정 후에도 퇴거하지 않으면 강제집행을 신청합니다. 통상 합의 이사비 100~500만원, 강제집행 시 추가 200~500만원 정도 소요됩니다. 공매는 인도명령이 불가하여 별도 명도소송(3~6개월 소요)이 필요합니다.