상가/오피스텔 임대수익률 계산기

상가/오피스텔 임대수익률 계산기란?

상가/오피스텔 임대수익률 계산기는 매입가, 월세, 공실률, 운영비, 대출조건을 한 번에 반영해 실제 임대투자 수익성을 빠르게 점검하는 도구입니다. 단순 표면수익률뿐 아니라 순수익률, 자기자본수익률(현금수익률), 연 순현금흐름까지 함께 제공해 투자판단에 필요한 핵심 지표를 한 화면에서 확인할 수 있습니다.

특히 상가와 오피스텔은 취득세율, 공실 리스크, 운영비 구조가 달라 같은 월세라도 결과가 크게 차이날 수 있습니다. 이 도구는 비용구성 도넛 차트와 수익률 비교 바 차트를 통해 “어디서 수익이 깎이는지”를 시각적으로 보여주며, 상세표·엑셀 다운로드로 검토 자료까지 정리할 수 있습니다.

이런 경우에 활용하세요

• 매수 전 1차 검토 — 물건 광고의 월세 수익률이 실제로 타당한지 빠르게 검증
• 대출 시나리오 비교 — 대출금·금리 변경 시 자기자본수익률이 어떻게 달라지는지 확인
• 상가 vs 오피스텔 비교 — 지역 평균 수익률과 내 물건 수익률을 동시에 점검
• 운영비 민감도 분석 — 공실률·운영비·수선비 변화가 연 순현금흐름에 미치는 영향 파악
• 보고서/회의 자료 — 계산 상세표와 엑셀 파일로 내부 검토 문서 작성

의사결정 체크포인트

• 순수익률이 지역 평균보다 낮다면 매입가 협상 또는 공실률 보수 가정을 먼저 검토합니다.
• 자기자본수익률이 높아도 원금상환 부담이 크면 월 단위 현금흐름 변동성이 커질 수 있습니다.
• 보증금이 큰 계약은 초기 실투입금은 낮추지만, 향후 반환 리스크를 별도로 고려해야 합니다.
• 운영비를 과소입력하면 실제 수익률과 괴리가 커지므로 과거 12개월 비용 평균을 권장합니다.

주요 기능

1) 핵심 수익성 카드

• 표면수익률, 순수익률, 자기자본수익률, 연 순현금흐름을 요약 카드로 제공
• 총투자금과 회수기간을 함께 표시해 투자 속도까지 판단 가능

2) 비용/수익률 시각화

• 연간 비용 구성 도넛 차트로 비용 비중(운영비·공실·이자)을 직관적으로 파악
• 수익률 비교 바 차트로 내 물건과 지역 평균 수익률을 한눈에 비교
• 차트 로드 실패 시 표/텍스트 fallback 안내 제공

3) 실무형 산출물

• 계산 상세표(항목/금액/비고) 자동 생성
• 엑셀 다운로드(.xlsx)로 외부 공유/보관 가능
• 금액 입력 시 천 단위 콤마 + 한글 금액 자동 표기

4) 보수적 검토 모드

• 공실률, 운영비, 이자비용을 동시에 반영해 낙관적 과대평가를 줄입니다.
• 순수익률이 평균 대비 낮을 때 경고 메시지로 재검토를 유도합니다.
• 비용구성 도넛을 통해 개선 우선순위(공실 개선 vs 비용 절감)를 쉽게 찾을 수 있습니다.

사용 방법

1. 물건 유형 선택 — 상가 또는 오피스텔을 선택합니다.
2. 매입/초기비용 입력 — 매입가, 취득세율, 중개보수, 수리비, 기타 초기비용을 입력합니다.
3. 임대수입 입력 — 월 임대료, 보증금, 공실률을 입력합니다.
4. 운영비/대출 입력 — 월 운영비, 연간 세금·보험, 수선충당금, 대출금/금리를 입력합니다.
5. 계산하기 클릭 — 요약카드, 차트, 상세표, 수익률 비교표를 확인하고 필요 시 엑셀로 저장합니다.

입력 품질을 높이는 팁

• 임대료는 공실 기간을 제외한 평균 실수령액이 아니라 계약 월세 기준으로 입력하고, 공실률 항목에서 조정하세요.
• 운영비에는 관리비 대납, 소모품, 광고비, 중개 재계약 비용 등 누락하기 쉬운 항목을 포함하는 것이 좋습니다.
• 원금상환이 유동적인 경우 최근 1년 실제 상환총액을 기준으로 입력하면 보수적인 판단이 가능합니다.

계산 기준 및 공식

핵심 공식

• 연간 임대수입 = 월 임대료 × 12
• 공실 손실 = 연간 임대수입 × 공실률
• 유효 임대수입 = 연간 임대수입 – 공실 손실
• 연간 운영비 = (월 운영비 × 12) + 연간 세금/보험 + 연간 수선충당금
• 연간 이자비용 = 대출금 × 대출금리
• 순영업소득(NOI) = 유효 임대수입 – 연간 운영비
• 연 순현금흐름 = NOI – 연간 이자비용 – 연간 원금상환액
• 표면수익률 = (연간 임대수입 ÷ 매입가) × 100
• 순수익률 = (순영업소득 NOI ÷ 총투자금) × 100
• CAP Rate = (순영업소득 NOI ÷ 매입가) × 100
• 자기자본수익률 = (연 순현금흐름 ÷ 자기자본투자금) × 100

총투자금 계산

총투자금은 매입가 + 취득세 + 중개보수 + 수리비 + 기타 초기비용으로 계산합니다. 자기자본투자금은 총투자금에서 대출금을 차감해 계산합니다.

해석 팁

• 표면수익률이 높아도 공실·운영비가 크면 순수익률은 크게 낮아질 수 있습니다. 금융비용 영향은 자기자본수익률/현금흐름에서 확인하세요.
• 자기자본수익률이 지나치게 높게 보이면 대출 레버리지와 원금상환 부담을 함께 확인하세요.
• 지역 평균 수익률은 입력값이므로, 최신 실거래/임대사례로 주기적으로 갱신하는 것이 좋습니다.

권장 시나리오 검토 순서

1. 기준 시나리오 — 현재 조건 그대로 입력해 기본 수익률을 확인합니다.
2. 보수 시나리오 — 공실률 +2%p, 운영비 +10%를 적용해 하방 리스크를 점검합니다.
3. 개선 시나리오 — 매입가 협상(예: -3%), 금리 인하(예: -0.5%p) 효과를 확인합니다.
4. 의사결정 — 순수익률·회수기간·현금흐름 안정성을 종합해 투자 여부를 판단합니다.

유의사항

본 계산기는 세전 현금흐름 중심의 1차 분석 도구입니다. 법인/개인 과세 방식, 부가가치세 환급, 감가상각, 대손 위험, 임대차 계약 특약 등은 별도 세무·법률 검토가 필요합니다.

특히 상가의 경우 업종 경기 민감도가 높고 오피스텔은 공급량에 따라 공실 변동성이 커질 수 있으므로, 단일 수치보다 범위 기반 의사결정을 권장합니다.

자주 묻는 질문