부동산 투자수익률 계산기
매입가격·대출·임대수익·매도계획을 입력하면 ROI, CAP Rate, IRR을 계산합니다. 레버리지 시뮬레이션과 물건 비교, 양도소득세 시뮬레이션까지 제공합니다.
물건 정보와 대출·임대 조건을 입력하고
투자분석 버튼을 눌러주세요.
먼저 Tab1에서 기본 투자분석을 실행한 후
시뮬레이션 버튼을 눌러주세요.
물건 A와 B의 정보를 입력하고
비교 분석 버튼을 눌러주세요.
| 항목 | 금액 |
|---|
| 연도 | 순임대수익 | 누적수익 | 추정시세 | 잔여대출 |
|---|
| 항목 | 금액 |
|---|
| 항목 | 시나리오 A | 시나리오 B | 시나리오 C |
|---|
| 항목 | 물건 A | 물건 B |
|---|
부동산 투자수익률 계산기란?
부동산 투자수익률 계산기는 부동산 투자 시 예상되는 수익률을 정확하게 계산해주는 도구입니다. ROI(투자수익률), CAP Rate(자본환원률), IRR(내부수익률)을 한 번에 분석하고, 레버리지 시뮬레이션과 물건 비교까지 지원합니다.
2026년 세법과 부동산 규제를 반영하여, 아파트·오피스텔·다세대/빌라·상가 등 다양한 부동산 유형의 투자수익률을 계산할 수 있습니다.
활용 사례
- 투자 타당성 검토: 매입 전 ROI·CAP Rate·IRR을 미리 계산하여 투자 가치 판단
- 레버리지 최적화: 자기자본 비율별 3가지 시나리오를 비교하여 최적 대출 비율 결정
- 매물 비교: 두 물건의 투자수익률을 나란히 비교하여 더 유리한 투자처 선택
- 양도세 시뮬레이션: 보유기간별 양도소득세와 장기보유특별공제를 미리 계산
- 현금흐름 분석: 연도별 순임대수익·누적수익·잔여대출을 시뮬레이션
주요 기능
- 기본 투자분석: ROI + CAP Rate + IRR 동시 계산, 연도별 현금흐름 시뮬레이션, 양도소득세 추정
- 레버리지 시뮬레이션: 자기자본 비율을 달리한 3가지 시나리오를 동시 비교
- 물건 비교: 두 물건의 수익률·현금흐름·CAP Rate를 나란히 비교
- 엑셀 다운로드: 연도별 현금흐름표와 비교 분석표를 엑셀로 다운로드
- 차트 시각화: 투자금 구성 도넛차트, 현금흐름 바차트, 시나리오별 ROI 비교 차트
사용 방법
- 기본 투자분석: 물건 정보(매매가·취득세율)·대출 조건·임대 수입·매각 계획을 입력하고 ‘투자분석’ 버튼 클릭
- 레버리지 시뮬레이션: 기본 투자분석 실행 후, 자기자본 비율 3가지를 설정하고 ‘시뮬레이션’ 버튼 클릭
- 물건 비교: 물건 A와 B의 정보를 각각 입력하고 ‘비교 분석’ 버튼 클릭
계산 공식
ROI (투자수익률)
ROI (%) = (연간 순수익 ÷ 자기자본) × 100
- 연간 순수익 = 임대수입 – 대출이자 – 관리비 – 공실손실
- 자기자본 = 매매가 – 대출금 + 취득세 + 중개수수료 + 기타비용
CAP Rate (자본환원률)
CAP Rate (%) = (NOI ÷ 매매가) × 100
- NOI = 연간 임대수입 – 운영비용 (대출이자 미포함)
IRR (내부수익률)
초기 투자금과 매년 현금흐름, 최종 매각 수익을 고려한 할인율. Newton-Raphson 방법으로 계산합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
ROI와 CAP Rate의 차이는?
ROI(투자수익률)는 자기자본 대비 순수익 비율로, 대출 레버리지 효과를 반영합니다. CAP Rate(자본환원률)는 매매가 대비 NOI(순운영수익) 비율로, 대출을 고려하지 않은 물건 자체의 수익성 지표입니다.
IRR이란 무엇인가요?
IRR(내부수익률)은 투자의 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율입니다. 매년 임대수익과 최종 매각 수익을 모두 고려한 종합적인 투자 수익률 지표입니다.
레버리지를 높이면 항상 유리한가요?
아닙니다. 대출금리가 CAP Rate보다 낮을 때만 레버리지가 유리합니다(양의 레버리지). 금리가 높으면 오히려 수익률이 낮아지며(음의 레버리지), 공실이나 금리 상승 시 원리금 상환 부담이 커집니다.
양도소득세 비과세 조건은?
1세대 1주택의 경우 보유기간 2년 이상이면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다(조정대상지역은 2년 거주 요건 추가). 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
적정 CAP Rate는 얼마인가요?
2026년 기준 서울 아파트 CAP Rate는 2~3%, 오피스텔은 4~5%, 상가는 5~7% 수준입니다. CAP Rate가 대출금리보다 높으면 레버리지 활용이 유리합니다.