FHA房貸計算器
輸入 FHA 購屋的頭期款、UFMIP、年度 MIP、county loan limit、房產稅、保險與 HOA，快速估算每月住房成本、交屋前現金與初始準備金額。
FHA房貸計算器
輸入 FHA 購屋的頭期款、UFMIP、年度 MIP、county loan limit、房產稅、保險與 HOA，快速估算每月住房成本與交屋前需要準備的現金。
FHA 1戶購屋
HUD MIP 表
全部金額以 USD 輸入
購屋條件
USD
約 $350,000
%
預估頭期款 $12,250
%
USD
2026 標準地區 floor 範例
請直接輸入 HUD FHA Mortgage Limits 中的 county loan limit。本工具僅計算 1 戶購屋情境。
每月住房成本與交屋前現金
%/年
%/估算
USD/年
約 $1,800
USD/月
約 $0
本工具採用的前提
- UFMIP 依 HUD Appendix 1.0 的 1.75% 計算。
- 年度 MIP 依照 HUD Mortgagee Letter 2023-05，並會隨 base loan amount、LTV 與期限變動。
- The calculator checks the 1戶 county loan limit together with the 2026 conforming threshold and flags when the limit is exceeded.
- 本工具未納入 rate lock 成本、lender credit、seller credit、prepaid escrow 或 discount points。
結果怎麼看
- 上方大數字代表每月總住房成本，已合併本息、每月 FHA MIP、稅費、保險與 HOA。
- FHA 總貸款額 會反映 UFMIP 是否併入 note amount。
- 交屋前現金 依頭期款、預估 closing costs 與現金支付的 UFMIP 計算。
- 方案比較表會在相同房價與利率下比較 3.5%、5%、10% 頭期款的差異。
請檢查輸入值。
請先確認 FHA 最低 3.5% 頭期款與基本購屋條件，再重新計算。
2026 FHA 範例
預估每月住房成本
$0.00
根據你輸入的房價與 FHA 保險規則，合計本息、每月 MIP、稅費、保險與 HOA。
每月住房成本結構
本息 (P&I)
$0.00
每月 FHA MIP
$0.00
房產稅
$0.00
房屋保險
$0.00
HOA
$0.00
FHA 規則檢查
頭期款 scenarios
| 頭期款 | 基礎貸款額 | 每月住房成本 | 年度 MIP | 初始現金 | 上限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 預設範例或計算結果會顯示在這裡。 | |||||
計算說明
- 計算後會在這裡整理 FHA 規則判斷與 county limit 結果。
什麼是 FHA房貸計算器？
FHA房貸計算器可用來快速估算美國 FHA 保險房貸購買 1 戶住宅時的每月住房成本，以及簽約前需要準備的大致現金。和一般房貸計算器不同，它會把 FHA 特有的 UFMIP、年度 MIP、各郡/地區貸款上限（county loan limit）和較低頭期款結構一起納入，讓首次購屋預算更接近實際情況。
- 依房價與頭期款比例試算基礎貸款額
- 同時納入 1.75% UFMIP 與年度 MIP 規則
- 把房產稅、保險、HOA 與過戶費用一併考量
適合哪些情境
如果你正在準備美國首購，想知道 3.5% 頭期款下每月負擔大概是多少，想先確認基礎貸款額是否落在 county loan limit 內，或想快速比較 FHA 與一般房貸（conventional loan）哪一種更符合目前的現金條件，這個工具會很有幫助。只看房價與利率還不夠，保險費用與交屋前現金同樣重要。
- 規劃首購預算時
- 提前檢查是否超過 county loan limit 時
- 比較 3.5%、5%、10% 頭期款方案時
主要功能
這個工具專注於把 FHA 1 戶購屋情境中的關鍵數字集中呈現。上方結果卡片會先顯示預估每月住房成本，接著再拆分顯示基礎貸款額、FHA 總貸款額、每月 MIP 與交屋前需要準備的現金。你也可以直接比較不同頭期款比例下的差異，更快掌握現金壓力與月付變化。
- 可選擇把 UFMIP 併入貸款或改成現金支付
- 依 HUD 表自動判斷年度 MIP 費率與適用期間
- 提供 3.5%、5%、10% 頭期款比較表
- 超過 county loan limit 時提示需要增加的頭期款
如何使用
先輸入房價、頭期款比例、預估利率與貸款期限，再填入該 county 對應的 FHA 1 戶 loan limit。接著補上房產稅率、年度房屋保險、每月 HOA 與過戶費用估算，並選擇 UFMIP 的處理方式，就能同時看到每月住房成本、交屋前現金需求，以及對應的 FHA 保險規則。
- 先到 HUD FHA Mortgage Limits 查詢 county 的 1 戶上限
- 盡量使用接近實際報價的稅費、保險與 HOA 數值
- 用快速按鈕立即比較 3.5%、5%、10% 頭期款
本試算依據哪些 FHA 規則
本工具以 2026-03-22 核對結果為基準，採用 HUD Mortgagee Letter 2023-05 的年度 MIP 表、HUD FHA Mortgage Limits 中 2026 年 1 戶 floor/ceiling 範圍，以及 FHFA 公布的 2026 baseline conforming loan limit。實際核貸結果仍可能受信用評分（credit score）、AUS 結果、貸款機構附加審核條件（lender overlays）、賣方補貼（seller credit）、prepaid escrow、discount points 與自住要求影響，因此請搭配 Loan Estimate 一起判讀。
- UFMIP：依基礎貸款額的 1.75% 計算，並依 HUD 口徑截斷到小數點後兩位。
- 年度 MIP：會根據基礎貸款額（base loan amount）、LTV 與貸款期限，在 15~75 bps 範圍內變動。
- County loan limit：各地區上限不同，比較時應以基礎貸款額而非房價為準。
- 參考資料：HUD ML 2023-05、HUD FHA Mortgage Limits、FHFA Conforming Loan Limits
常見問題
這個工具預設的最低頭期款是多少？
本工具以常見 FHA purchase 起點設定為 3.5% 以上頭期款。實際貸款資格仍會受到信用評分與貸款機構審核標準影響，但目前計算邏輯不接受低於 3.5% 的輸入。
UFMIP 和年度 MIP 有什麼差別？
UFMIP 是交割時一次計入的 upfront premium，年度 MIP 則按月分攤。兩者都會影響 FHA 總成本，因此 UFMIP 是併入貸款還是現金支付，會同時改變每月本息與交屋前所需現金。
為什麼 county loan limit 需要自己輸入？
因為 FHA loan limit 會隨 county 不同而不同，也可能每年調整。即使房價相同，如果 county loan limit 較低，基礎貸款額也可能超過上限並需要更高頭期款，所以這個工具採用直接輸入官方 HUD 查詢值的方式來比較。
年度 MIP 什麼時候會結束？
本工具依照 HUD Mortgagee Letter 2023-05，按照 LTV 與貸款期限判斷 MIP 的適用時間。當前輸入高於 90% 時通常顯示為整個貸款期限，90% 及以下時通常顯示為 11 年。若涉及 refinance 策略或具體 FHA case，仍需與 lender 最終確認。
這個結果沒有包含哪些費用？
本工具沒有完整納入 lender origination fee、appraisal、title、recording、prepaid escrow、discount points、賣方補貼、HOA 特別分攤費用或 HOA transfer fee 等更細的過戶項目。因此實際 Loan Estimate 與 Closing Disclosure 可能會和這裡的結果有差異。
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